ROZSUDOK VSEOBECNÉHO SÚDU (tretia komora) z 13. júla 2022 ( [1]*1 ) "Státna pomoc - Polnohospodárstvo - Nájomná zmluva týkajúca sa polnohospodárskej pôdy v Estónsku - Rozhodnutie, ktorým sa pomoc vyhlasuje za nezlucitelnú s vnútorným trhom a nariaduje sa jej vymáhanie - Výhoda - Stanovenie trhovej ceny - Zásada súkromného subjektu - Komplexné ekonomické posúdenia - Súdne preskúmanie - Zohladnenie vsetkých relevantných skutocností - Povinnost nálezitej starostlivosti" Vo veci T-150/20, Tartu Agro AS, so sídlom v Tartu (Estónsko), v zastúpení: T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg a M. Peetsalu, avocats, zalobkyna, proti Európskej komisii, v zastúpení: V. Bottka a E. Randvere, splnomocnení zástupcovia, zalovanej, VSEOBECNÝ SÚD (tretia komora), v zlození: predseda komory G. De Baere, sudcovia V. Kreuschitz (spravodajca) a K. Kecsmár, tajomník: S. Jund, referentka, so zretelom na písomnú cast konania, po pojednávaní 13. januára 2022, vyhlásil tento Rozsudok 1 Zalobou podanou na základe clánku 263 ZFEÚ sa zalobkyna Tartu Agro AS domáha zrusenia rozhodnutia Komisie C(2020) 252 final z 24. januára 2020 o údajnej neoprávnenej pomoci SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) poskytnutej spolocnosti AS Tartu Agro (dalej len "napadnuté rozhodnutie"). Okolnosti predchádzajúce sporu O zalobkyni a o prenájme polnohospodárskej pôdy 2 Zalobkyna je spolocnostou s rucením obmedzeným, ktorá sa v roku 1997 stala právnym nástupcom Tartu Riigimajand, státneho polnohospodárskeho podniku, ktorý vyrábal mlieko, mäso a obilniny. Dna 2. októbra 2001 Estónska republika v rámci verejného obstarávania formou uzsej sútaze predala vsetky akcie zalobkyne spolocnosti OÜ Tartland, ktorá sa v roku 2002 zlúcila so zalobkynou. 3 Dna 16. novembra 2000 uzavrela Estónska republika, zastúpená svojím ministerstvom polnohospodárstva, so zalobkynou na základe verejného obstarávania formou uzsej sútaze (dalej len "verejné obstarávanie") nájomnú zmluvu (dalej len "nájomná zmluva") na obdobie 25 rokov týkajúcu sa pozemkov polnohospodárskej pôdy s celkovou rozlohou 3089,17 ha, ktoré sa nachádzajú na území obce Tähtvere v kraji Tartu a ktoré sú vo vlastníctve Estónskej republiky (dalej len "sporný prenájom"). 4 V nájomnej zmluve bolo stanovené nájomné vo výske 10000 estónskych korún (EEK) (priblizne 639 eur) rocne, teda 3,24 EEK/ha (0,20 eur/ha) a záväzok zalobkyne uhradit náklady na údrzbu a zlepsenie pozemkov, najmä kazdorocné investície do odvodnovacích systémov v minimálnej sume 400000 EEK (priblizne 25565 eur, resp. 8,28 eur/ha), náklady na údrzbu pôdy a zlepsenie jej kvality v celkovej minimálnej sume 3981000 EEK (priblizne 254432 eur), vrátane nákladov na ochranu plodín (820000 EEK), minerálne a organické hnojivá (3100000 EEK), vápnenie (20000 EEK) a údrzbu krajníc (41000 EEK), ako aj uhradit vsetky dane. 5 Nájomná zmluva obsahovala aj ustanovenie o zmenách a bola niekolkokrát zmenená. Tri z týchto zmien sa týkali zvýsenia rocného nájomného, ktoré sa zvýsilo 14. januára 2005 na 80000 EEK (priblizne 5113 eur), 21. marca 2007 na 250000 EEK (15978 eur) a 12. mája 2009 na 416000 EEK (26626 eur), t. j. 136 EEK/ha (8,69 eur/ha). Tieto zvýsenia nájomného nadobudli spätnú úcinnost od 1. januára 2005, 1. januára 2007 a 1. januára 2009. O správnom konaní vedenom Komisiou 6 Dna 28. júla 2014 zaregistrovala Európska komisia staznost podanú 24. júla 2014, podla ktorej estónske ministerstvo pre zálezitosti vidieka (predtým estónske ministerstvo polnohospodárstva) poskytlo zalobkyni protiprávnu státnu pomoc. 7 Komisia zaslala staznost estónskym orgánom 14. augusta 2014 a vyzvala ich, aby poskytli informácie a predlozili pripomienky. Estónske orgány poskytli pozadované informácie 3. októbra 2014. 8 Komisia na základe rozhodnutia z 27. februára 2017 zacala formálne vysetrovacie konanie podla clánku 108 ods. 2 ZFEÚ ohladom sporného prenájmu ([2]Ú. v. EÚ C 103, 2017, s. 4, dalej len "rozhodnutie o zacatí konania") a vyzvala dotknuté tretie osoby, aby predlozili svoje pripomienky. 9 Komisia v rozhodnutí o zacatí konania uviedla, ze nemôze vylúcit, ze sporný prenájom predstavuje státnu pomoc v zmysle clánku 107 ods. 1 ZFEÚ. Po prvé je mozné, ze zalobkyna získala výhodu predovsetkým vo forme nizsieho nájomného, nez je trhová cena, co zrejme vyplýva z nezávislého posudku predlozeného estónskymi orgánmi. Komisia v tejto súvislosti spochybnila aj to, ze verejné obstarávanie bolo transparentné, nediskriminacné a bezpodmienecné. Po druhé je výhoda selektívna, kedze predmetná polnohospodárska pôda bola prenajatá len zalobkyni. Po tretie sa Komisia domnievala, ze boli zrejme splnené aj ostatné podmienky clánku 107 ods. 1 ZFEÚ. 10 Dna 21. apríla 2017 predlozili estónske orgány svoje pripomienky. Komisia dostala pripomienky aj od dvoch dotknutých tretích osôb, a to od stazovatela a zalobkyne, ktoré dalej zaslala estónskym orgánom 10. a 12. mája 2017. Estónske orgány predlozili svoje pripomienky k pripomienkam stazovatela 28. júna 2018. 11 Stazovatel predlozil 11. a 19. júna 2017 doplnujúce pripomienky spolu s piatimi prílohami. Komisia 3. júla 2017 zaslala tieto pripomienky estónskym orgánom, ktoré svoje pripomienky predlozili 21. júla 2017. 12 Zalobkyna sa listom z 30. augusta 2017 obrátila na Komisiu, ktorá odpovedala 11. septembra 2017. Stazovatel sa obrátil na Komisiu listami z 9. januára 2018, 30. januára a 14. júla 2019, na ktoré Komisia odpovedala 7. februára 2018, 1. marca a 17. júla 2019. 13 Dna 7. februára 2019 zorganizovala Komisia telekonferenciu s estónskymi orgánmi a 15. februára 2019 im zaslala ziadost o doplnujúce informácie, na ktorú tieto orgány odpovedali 17. apríla 2019. 14 Dna 24. januára 2020 prijala Komisia napadnuté rozhodnutie, v ktorom dospela k záveru, ze predmetný nájom splna vsetky podmienky uvedené v clánku 107 ods. 1 ZFEÚ, a predstavuje teda státnu pomoc (bod 153 napadnutého rozhodnutia). Návrhy úcastníkov konania 15 Zalobkyna navrhuje, aby Vseobecný súd: - zrusil napadnuté rozhodnutie v celom rozsahu, - ulozil Komisii povinnost nahradit trovy konania. 16 Komisia navrhuje, aby Vseobecný súd: - zamietol zalobu, - ulozil zalobkyni povinnost nahradit trovy konania. Právny stav 17 Zalobkyna formálne uvádza na podporu svojej zaloby osem zalobných dôvodov. Kedze prvý formálne uvedený zalobný dôvod sa týka iba dôvodov prípustnosti, je potrebné preskúmat ostatných sedem formálne uvedených zalobných dôvodov. 18 Zalobkyna v podstate tvrdí, ze Komisia sa dopustila ("zjavne") nesprávneho právneho posúdenia, procesných a skutkových chýb, ktorými je postihnuté jej posúdenie týkajúce sa po prvé súladu verejného obstarávania s poziadavkami zarucujúcimi trhové podmienky, po druhé súladu nájomného v nájomnej zmluve s trhovou cenou, po tretie stanovenia sumy výhody, po stvrté kvalifikácie ako novej pomoci, po piate povinnosti vrátit cast pomoci, po sieste povinnosti Estónskej republiky vymáhat pomoc a po siedme nezlucitelnosti pomoci s vnútorným trhom. 19 Vseobecný súd povazuje za vhodné preskúmat najprv zákonnost napadnutého rozhodnutia, pokial ide o posúdenie súladu nájomného stanoveného v nájomnej zmluve s trhovou cenou a stanovenie sumy výhody. 20 Zalobkyna vo svojom tretom a stvrtom formálne uvedenom zalobnom dôvode v podstate spochybnuje, ze v prejednávanej veci bola splnená podmienka týkajúca sa existencie hospodárskej výhody, aká je stanovená v clánku 107 ods. 1 ZFEÚ. Zalobkyna konkrétne tvrdí, ze Komisia dospela k nesprávnemu záveru v bodoch 131 az 148 napadnutého rozhodnutia, ze sporný nájom poskytol zalobkyni výhodu z dôvodu, ze nájomné, ktoré zalobkyna platila, bolo v období rokov 2000 az 2017 nizsie ako trhová cena, a v bodoch 154 az 165 uvedeného rozhodnutia, ze táto výhoda zodpovedá rozdielu medzi priemernou sumou vyplývajúcou z rocných odhadov trhovej hodnoty prenájmu predmetných pozemkov a sumou nájomného skutocne zaplatenou za tieto pozemky, zvýsenou o polovicu sumy kazdorocných investícií vynalozených na odvodnovací systém a o pozemkovú dan zaplatenú za vlastníka. 21 Zalobkyna sa konkrétne domnieva, ze posudok spolocnosti Uus Maa, z ktorého Komisia vychádzala v prípade obdobia rokov 2000 az 2014, nie je spolahlivý vzhladom na to, ze po prvé sú v nom uvedené rozpätia cien nájomného za obdobia, v rámci ktorých je maximálna suma niekedy viac nez dvojnásobne vyssia ako minimálna suma, a ze po druhé v porovnaní s tým, co je v nom uvedené, môzu byt skutocné ceny odlisné o 20 %. Zalobkyna nesúhlasí s tým, ze Komisia stanovila trhovú cenu na základe aritmetického priemeru minimálnych a maximálnych hodnôt týchto cenových rozpätí. Za zodpovedajúcu trhovej cene mozno podla nej povazovat minimálnu aj maximálnu sumu v rámci rozpätia a dokonca aj nájomné, ktoré sa od takej sumy odchyluje o 20 %. Komisia tým, ze vychádzala z aritmetického priemeru tohto nepresného posudku, porusila svoju povinnost analýzy a odôvodnenia. Údaje estónskeho statistického úradu pouzité ako základ pre porovnanie za obdobie rokov 2015 az 2017 nie sú znaleckým posudkom a nezohladnujú vlastnosti predmetných pozemkov. 22 Zalobkyna uvádza, ze na úcely zistenia, ci sa estónsky stát správal alebo nesprával ako súkromný subjekt, mala Komisia zohladnit situáciu a ekonomické dôvody, ktoré existovali v case uzavretia nájomnej zmluvy v roku 2000. Pristúpenie Estónskej republiky k Únii bolo v tom case neisté, trh s polnohospodárskou pôdou bol oslabený, hodnota pozemkov a cena nájomného boli nízke. 23 Zalobkyna tvrdí, ze investície do zlepsenia pôdy, ako aj náklady na údrzbu pôdy a dalsie kvalitatívne zlepsenia, ktoré sú stanovené v nájomnej zmluve, musia byt v celom rozsahu zahrnuté do ceny nájomného. Z posudku spolocnosti Uus Maa vyplýva, ze v roku 2000 nebolo ukladanie takých povinností ani uzatváranie dlhodobých nájomných zmlúv na takú velkú plochu beznou praxou. Neexistujú teda porovnatelné zmluvy a cena nájomného musí zahrnat hodnotu týchto povinností. 24 Komisia si podla zalobkyne nesplnila svoje povinnosti týkajúce sa dôkazného bremena ani procesných poziadaviek. Zalobkyna sa predovsetkým domnieva, ze Komisia nesprávne vylozila skutkové okolnosti, ako aj ekonomické údaje, pricom dôkazy hodnotila selektívne. Z posudku spolocnosti Uus Maa vyplýva, ze pôda na juhu kraja Tartu potrebovala systémy zlepsenia pôdy, ktoré predstavovali dalsie náklady, ze výstavba takých systémov bola investíciou do majetku vlastníka, ze povinnosti súvisiace s hnojením pôdy neboli beznou praxou, ze ziadna nová nájomná zmluva uzatvorená na trhu nebola pre vlastníka taká výhodná ako predmetná zmluva, ze súkromní prenajímatelia mali nizsí skutocný cistý rocný príjem z dôvodu daní z príjmov a pozemkov a ze nájomná zmluva nebola porovnatelná s beznou nájomnou zmluvou. 25 Zalobkyna tvrdí, ze Komisia nezohladnila skutocnost, ze podla údajov uvedených v posudku spolocnosti Uus Maa predstavuje vyuzitelná plocha predmetných pozemkov iba 2833,596 ha, teda 83 % celkovej plochy týchto pozemkov. Skutocné nájomné, ktoré platila, je teda podla nej o 16,7 % vyssie ako nájomné stanovené v nájomnej zmluve. Predmetné pozemky okrem toho vo velkej miere zahrnajú cesty a iné nevyuzitelné pozemky. 26 Zalobkyna dodáva, ze analýza spolocnosti AS Pindi Kinnisvara (dalej len "analýza spolocnosti Pindi Kinnisvara"), ktorú predlozili estónske orgány v rámci správneho konania a ktorú Komisia nezohladnila, takisto preukazuje súlad nájomného s trhovými podmienkami. 27 Komisia spochybnuje tvrdenia zalobkyne. 28 Komisia pripomína, ze pred vykonaním úprav porovnala nájomné, ktoré platila zalobkyna v predmetných rokoch, s priemerným rocným nájomným vyplývajúcim z posudku spolocnosti Uus Maa a údajov estónskeho statistického úradu. Uvedený posudok poskytol vierohodné odhady zauzívaného nájomného v kraji Tartu v období rokov 2000 az 2014. Komisia konkretizuje, ze vychádzala z priemerného odhadu nájomného uvedeného v tomto posudku a ze na úcely porovnania je pouzívanie takých odhadov a cenových rozpätí obvyklé. Predmetné pozemky nie sú odlisné od priemerných pozemkov v Estónsku a zalobkynou navrhované porovnanie s najnizsou cenou v týchto cenových rozpätiach by podhodnotilo výhodu. Komisia sa teda domnieva, ze uplatnila obozretný a vyvázený prístup, ked vychádzala z priemerných súm nájomného a objektívnych údajov. Okrem toho tento posudok vypracovali estónske orgány a zalobkyna nebola schopná predlozit spolahlivejsie dôkazy. 29 Komisia sa domnieva, ze údaje estónskeho statistického úradu, ktoré boli pouzité za obdobie rokov 2015 az 2017, predstavujú spolahlivé dôkazy. Uvádza, ze v napadnutom rozhodnutí vysvetlila, ze uvedené údaje nie sú výsledkom znaleckého posúdenia ceny prenájmu pôdy, ale vyjadrujú priemerné ceny nájomného zaznamenané za toto obdobie. Komisia poukazuje na to, ze tieto údaje boli jedinými spolahlivými informáciami, ktoré mala k dispozícii, a ze získané výsledky sa zhodujú s výsledkami za obdobie rokov 2000 az 2014. Zalobkyna ani estónske orgány nepreukázali, ze by predmetné pozemky mali nizsiu hodnotu, ako je priemerná hodnota polnohospodárskej pôdy v Estónsku. Nizsej hodnote nenasvedcuje ani financná situácia zalobkyne. Komisia dodáva, ze skutocnost, ze statistické údaje nemôzu zohladnit vsetky osobitosti daného pozemku, neznamená, ze ich pouzila nesprávne. 30 Komisia sa domnieva, ze zohladnila situáciu v case uzavretia nájomnej zmluvy a poznamenáva, ze zalobkyna v tomto ohlade nepoukazuje v napadnutom rozhodnutí na ziadny nedostatok. Uvádza, ze aj ked boli trhové ceny pôvodne nízke, v uvedenom rozhodnutí preukázala, ze nájomné zalobkyne bolo pocas celého obdobia rokov 2000 az 2017 nizsie nez tieto ceny, a to aj napriek uskutocneným zvýseniam. 31 Komisia spochybnuje tvrdenie zalobkyne, ze nájomné malo zahrnat vsetky investície vynalozené na predmetné pozemky. Investície do zlepsenia a údrzby pôdy, ako aj zlepsenia kvality pôdy sú prevádzkovými nákladmi, ktoré sú vynakladané v rámci rocného cyklu polnohospodárskej výroby v záujme uzívatela. Komisia poukazuje na to, ze zalobkyna sa nenachádzala v osobitnej situácii, ktorú by bolo potrebné zohladnit, kedze tieto aspekty boli jednak zohladnené v trhových cenách prenájmu a tiez celá polnohospodárska pôda v Estónsku vyzadovala pocas predmetného obdobia rozsiahle investície. Komisia tvrdí, ze zlepsovanie úrodnosti po prvé vyplýva z povahy polnohospodárskeho podnikania, po druhé nepreukazuje, ze by hodnota predmetných pozemkov bola významne odlisná od hodnoty priemernej polnohospodárskej pôdy v Estónsku, a po tretie nevysvetluje dôvody, pre ktoré by bolo nájomné nizsie nez trhová cena. Podla Komisie by bolo nizsie nájomné odôvodnené len vtedy, ak by bola úrodnost pôdy nizsia ako priemerná úrodnost alebo ak by sa táto úrodnost zhorsila. Pokial ide o investície do odvodnovacieho systému, Komisia tvrdí, ze uznala, ze estónsky stát bol ako vlastník oslobodený od urcitých nákladov na údrzbu a mal prospech zo zvýsenia hodnoty pozemkov. Kedze tieto investície presahujú zákonné poziadavky a prinásajú prospech aj zalobkyni, Komisia sa domnieva, ze zohladnenie polovice týchto investícií predstavuje rozumný odhad. Podla nej to tiez preukazuje, ze zohladnila zlepsenia pôdy, najmä jej úrodnost. 32 Komisia sa domnieva, ze tvrdenie o dôkaznom bremene sa zakladá na nepodlozenej argumentácii, a preto je neúcinné. Tvrdí, ze analýza spolocnosti Pindi Kinnisvara predstavuje znalecký posudok ex post, ktorý nebol predlozený v rámci správneho konania a nemôze oslabit dôkaznú hodnotu posudku spolocnosti Uus Maa, ktorý predlozili estónske orgány v priebehu toho istého konania a ktorý sa zakladá na údajoch týkajúcich sa relevantného obdobia. V duplike Komisia naproti tomu poukazuje na to, ze v priebehu tohto konania ju nepredlozila zalobkyna, ale tieto orgány. Komisia uvádza, ze vzhladom na to, ze uvedenú analýzu si objednala zalobkyna, boli tieto orgány poziadané, aby predlozili nezávislé posúdenie, a to posudok spolocnosti Uus Maa. Nebolo teda uz potrebné vyjadrovat sa k tejto ciastocnej analýze, ktorú estónske orgány povazovali za stiahnutú. Na pojednávaní Komisia v nadväznosti na ústne otázky Vseobecného súdu uviedla, ze na základe listu estónskych orgánov zo 7. októbra 2015 a následnej výmeny korespondencie s týmito orgánmi mohla povazovat predmetnú analýzu za stiahnutú. Podla Komisie teda táto analýza uz nebola v case prijatia napadnutého rozhodnutia súcastou správneho spisu a nebolo potrebné ju v tomto rozhodnutí uvádzat. Vseobecný súd zaznamenal tieto vysvetlenia do zápisnice z pojednávania. 33 Komisia zdôraznuje, ze kedze posúdenie výhody predstavuje komplexné ekonomické posúdenie, má diskrecnú právomoc, pokial ide o pouzitie najvhodnejsích dôkazov a metódy analýzy. Pokial ide o úpravy pociatocných výsledkov porovnania, tvrdí, ze vysvetlila svoj postup a vychádzala z dôkazov s cielom vykonat len nevyhnutné úpravy. Zalobkyna nepreukázala, ze by bol jeden z týchto postupov neprimeraný, ani nepreukázala, ze by islo o zjavne nesprávne posúdenie. 34 Komisia dodáva, ze v roku 2000 dostala zalobkyna polnohospodársku pomoc v rozsahu 2912,76 ha, co preukazuje velkú rozlohu pôdy, ktorá zahrnala mnozstvo rôznych typov pozemkov s rôznymi hodnotami. V prípade takej pôdy je preto reprezentatívnou priemerná cena. 35 Z ustálenej judikatúry vyplýva, ze za státnu pomoc sa povazujú zásahy akejkolvek formy, ktoré môzu priamo alebo nepriamo zvýhodnit podniky alebo ktoré treba povazovat za hospodársku výhodu, ktorú by prijímajúci podnik za obvyklých trhových podmienok nezískal (pozri rozsudok zo 17. septembra 2020, Compagnie des pęches de Saint-Malo, [3]C-212/19, [4]EU:C:2020:726, bod [5]39 a citovanú judikatúru). 36 Podla ustálenej judikatúry dodanie tovaru alebo poskytnutie sluzieb za zvýhodnených podmienok môze predstavovat státnu pomoc v zmysle clánku 107 ods. 1 ZFEÚ (pozri rozsudky z 11. júla 1996, SFEI a i., [6]C-39/94, [7]EU:C:1996:285, bod [8]59 a citovanú judikatúru; z 1. júla 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Komisia,[9]T-62/08, [10]EU:T:2010:268, bod [11]57 a citovanú judikatúru, a z 28. februára 2012, Land Burgenland/Komisia,[12]T-268/08 a T-281/08, [13]EU:T:2012:90, bod [14]47 a citovanú judikatúru). 37 V prípade prenájmu pozemku za údajne zvýhodnenú cenu, teda transakcie, ktorá je porovnatelná s predajom pozemku orgánom verejnej moci podniku, je potrebné overit, ci cena zaplatená údajným príjemcom pomoci zodpovedá cene, ktorú by nemohol získat za bezných trhových podmienok. Za týchto podmienok sa suma pomoci rovná rozdielu medzi sumou, ktorú príjemca skutocne zaplatil, a sumou, ktorú by v tom case musel zaplatit za bezných trhových podmienok (pozri v tomto zmysle rozsudok z 9. decembra 2015, Grécko a Ellinikos Chrysos/Komisia, [15]T-233/11 a T-262/11, [16]EU:T:2015:948, bod [17]79 a citovanú judikatúru). 38 Komisia mala teda preskúmat, ci nájomné, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, zodpovedalo bezným trhovým podmienkam. 39 V tejto súvislosti musela Komisia vykonat komplexné ekonomické posúdenia. V rámci preskúmania komplexných ekonomických posúdení Komisie v oblasti státnej pomoci, ktoré vykonávajú súdy Únie, im neprinálezí nahradit ekonomické posúdenie Komisie svojím vlastným (rozsudky z 22. novembra 2007, Spanielsko/Lenzing,[18]C-525/04 P, [19]EU:C:2007:698, bod [20]57, a z 2. septembra 2010, Komisia/Scott,[21]C-290/07 P, [22]EU:C:2010:480, bod [23]66; pozri tiez rozsudok z 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisia,[24]C-160/19 P, [25]EU:C:2020:1012, bod [26]100 a citovanú judikatúru). Preskúmanie súdom Únie sa teda obmedzuje na kontrolu dodrzania procesných pravidiel a pravidiel odôvodnenia, vecnej správnosti skutkových okolností, ako aj neexistencie zjavne nesprávneho posúdenia a zneuzitia právomoci (pozri v tomto zmysle rozsudok z 9. marca 2017, Ellinikos Chrysos/Komisia, [27]C-100/16 P, [28]EU:C:2017:194, body [29]18 et 19 a citovanú judikatúru). 40 To vsak neznamená, ze by súd Únie nemohol preskúmat výklad Komisie týkajúci sa údajov ekonomickej povahy. Uvedený súd musí totiz predovsetkým preverit nielen vecnú správnost predlozených dôkazov, ich spolahlivost a súlad, ale aj preskúmat, ci tieto dôkazy predstavujú vsetky relevantné údaje, ktoré treba zohladnit pri posúdení komplexnej situácie, a ci sú spôsobilé opodstatnit závery, ktoré sa z nich vyvodili (rozsudky z 22. novembra 2007, Spanielsko/Lenzing,[30]C-525/04 P, [31]EU:C:2007:698, body [32]56 a [33]57; z 2. septembra 2010, Komisia/Scott,[34]C-290/07 P, [35]EU:C:2010:480, body [36]64 a [37]65, a z 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisia,[38]C-160/19 P, [39]EU:C:2020:1012, bod [40]115). Okrem toho v prípade, ked institúcia Únie disponuje sirokou mierou volnej úvahy, má kontrola dodrzania urcitých procesných záruk zásadný význam. Medzi tieto záruky patrí povinnost príslusnej institúcie starostlivo a nestranne preskúmat vsetky relevantné skutocnosti daného prípadu a dostatocne odôvodnit svoje rozhodnutie (rozsudok z 22. novembra 2007, Spanielsko/Lenzing,[41]C-525/04 P, [42]EU:C:2007:698, bod [43]58). 41 Dôvodnost tvrdení zalobkyne treba posúdit práve vzhladom na tieto zásady. 42 Aby Komisia v prejednávanej veci zistila, ci predmetný nájom splnal trhové podmienky, vykonala dvojfázové preskúmanie. Najprv overila, ci suma samotného nájomného bola nizsia nez trhová cena (body 132 az 139 napadnutého rozhodnutia). Následne preskúmala, ci táto suma zvýsená o dalsie zmluvné povinnosti, - pokial boli súcastou príjmu státu z prenájmu, - bola nadalej nizsia nez uvedená trhová cena (body 141 az 146 uvedeného rozhodnutia). O súlade sumy nájomného s trhovou cenou 43 Na úcely porovnania sumy nájomného s trhovou cenou vychádzala Komisia z posudku spolocnosti Uus Maa a údajov estónskeho statistického úradu, pricom oboje predlozili estónske orgány v rámci správneho konania. Na základe toho preskúmala, ci suma nájomného, ktorú platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, zodpovedala sama osebe priemernej sume nájomného za polnohospodársku pôdu v Estónsku pocas celej doby prenájmu (bod 131 napadnutého rozhodnutia). 44 Komisia v bodoch 134 az 136 napadnutého rozhodnutia konkrétne uviedla, ze podla posudku spolocnosti Uus Maa sa suma nájomného za polnohospodársku pôdu v kraji Tartu v období od rokov 2000 az 2004 pohybovala od 6 do 10 eur/ha, v období rokov 2005 az 2009 od 10 do 20 eur/ha a v období rokov 2010 az 2014 od 25 do 60 eur/ha. Naproti tomu v tomto prvom období platila zalobkyna nájomné vo výske 0,20 eur/ha, v tomto druhom období sa nájomné zalobkyne zvýsilo 14. januára 2005 na 1,66 eur/ha a 21. marca 2007 na 5,21 eur/ha a v tomto tretom období sa toto nájomné zvýsilo 12. mája 2009 na 8,68 eur/ha. 45 Komisia dalej v bodoch 137 az 139 napadnutého rozhodnutia uviedla, ze podla údajov estónskeho statistického úradu bola v roku 2015 v Estónsku priemerná suma nájomného za polnohospodársku pôdu 52 eur/ha a ornú pôdu 55 eur/ha a v kraji Tartu 63 eur/ha a 65 eur/ha. V roku 2016 boli tieto sumy 52 eur/ha a 54 eur/ha v Estónsku a 61 eur/ha a 61 eur/ha v uvedenom kraji. V roku 2017 boli uvedené sumy v Estónsku 58 eur/ha a 60 eur/ha. Pre tento rok neexistujú údaje o tomto kraji. Zalobkyna naproti tomu zaplatila nájomné 26,86 eur/ha v roku 2015, 27,30 eur/ha v roku 2016 a 27,28 eur/ha v roku 2017. 46 Na základe tohto porovnania dospela Komisia v bode 140 napadnutého rozhodnutia k záveru, ze suma samotného nájomného bola pocas celého obdobia rokov 2000 az 2017 nizsia ako trhová cena. Podobný postup uplatnila v bodoch 154 az 156 uvedeného rozhodnutia pri výpocte výhody, ohladom ktorého uviedla, ze je potrebné porovnat sumu rocného nájomného zaplateného zalobkynou s priemernými rocnými sumami, ktoré vyplývajú z cenových rozpätí uvedených v posudku spolocnosti Uus Maa a z údajov estónskeho statistického úradu. Komisia konstatovala, ze táto výhoda pozostáva z rozdielu medzi týmito priemernými sumami a uvedeným nájomným a dalej, ze ako základ pre výpocet má slúzit pocet hektárov, na ktoré bola vyplatená polnohospodárska podpora (body 140 a 165 uvedeného rozhodnutia). 47 V tejto súvislosti treba poukázat na to, ze znalecké posudky vypracované nezávislými znalcami po predmetnej transakcii, akými je posudok spolocnosti Uus Maa obsahujúci znalecké posúdenie pôdy a pozemkov, ktoré boli predmetom nájomnej zmluvy (pozri bod 28 napadnutého rozhodnutia), mozno pouzit na úcely zistenia, ci sa nájomné, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, odlisuje od trhového nájomného do takej miery, ze je dôvod konstatovat, ze doslo k zvýhodneniu (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia,[44]T-274/01, [45]EU:T:2004:266, bod [46]45). Rovnako nie je vylúcené, aby Komisia zohladnila priemerné ceny nájomného uvedené estónskym statistickým úradom na základe metodiky schválenej statistickým úradom Európskej únie (Eurostat) (pozri bod 39 uvedeného rozhodnutia), kedze aj iné metódy ako znalecký posudok môzu poskytnút ceny zodpovedajúce skutocným trhovým hodnotám, pokial predpokladajú aktualizáciu cien v prípade prudkého nárastu (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. decembra 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe,[47]C-239/09, [48]EU:C:2010:778, body [49]39 a [50]54), co je nevyhnutne prípad statistických údajov. 48 Porovnanie nájomného, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, s priemernými sumami uvedenými v posudku spolocnosti Uus Maa a údajmi estónskeho statistického úradu, aké vykonala Komisia v napadnutom rozhodnutí, je vsak prílis vseobecné a nedostatocne presné na to, aby preukázalo, ze cena tohto nájomného nezodpovedala cene, ktorú by zalobkyna získala za bezných trhových podmienok (pozri body 37 a 38 vyssie). Komisia na základe uvedeného porovnania - bez ohladu na nevyhnutné povolené rozpätie - predovsetkým nemohla dostatocne spolahlivo a konzistentne preukázat cenu, ktorá by sa co najviac priblizovala k trhovej hodnote, ako to vyzaduje judikatúra (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. decembra 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe,[51]C-239/09, [52]EU:C:2010:778, body [53]35 a [54]54). Okrem toho Komisia v rámci tohto porovnania nezohladnila vsetky relevantné informácie, ktoré mala alebo mohla mat k dispozícii v case prijatia napadnutého rozhodnutia (pozri v tomto zmysle rozsudky z 2. septembra 2010, Komisia/Scott,[55]C-290/07 P, [56]EU:C:2010:480, bod [57]91; z 20. septembra 2017, Komisia/Frucona Kosice,[58]C-300/16 P, [59]EU:C:2017:706, bod [60]70, a z 26. marca 2020, Larko/Komisia,[61]C-244/18 P, [62]EU:C:2020:238, body [63]41 a [64]42). 49 Toto posúdenie vychádza z nasledujúcich skutocností. 50 V prvom rade v posudku spolocnosti Uus Maa sú trhové ceny uvedené v cenových rozpätiach. Podla strán 101 a 107 uvedeného posudku sa totiz suma nájomného za ornú pôdu priemernej kvality nachádzajúcu sa v kraji Tartu pohybovala v období rokov 2000 az 2004 od 6 do 10 eur/ha a v období rokov 2005 az 2009 od 10 do 20 eur/ha (pozri body 31, 32, 134 a 135 napadnutého rozhodnutia; pozri tiez bod 44 vyssie). Pokial ide o obdobie rokov 2010 az 2014, na strane 101 toho posudku je uvedené prvé rozpätie od 25 do 60 eur/ha, zatial co v tabulke na strane 107 tohto posudku je uvedené druhé rozpätie so sumami pohybujúcimi sa od 30 do 50 eur/ha. Komisia zohladnila prvé rozpätie od 25 do 60 eur/ha (pozri body 33, 136 a 156 napadnutého rozhodnutia; pozri aj bod 44 vyssie), ktorého minimálna suma 25 eur/ha je nizsia ako minimálna suma druhého rozpätia 30 eur/ha. 51 Komisia bez poskytnutia podrobnejsieho vysvetlenia v tomto smere usúdila, ze aritmetické priemery súm uvedených v predmetných cenových rozpätiach majú slúzit ako základ pre porovnanie s nájomným, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, a to v rámci konstatovania existencie výhody, ako aj v rámci jej vycíslenia (pozri body 131 a 154 az 156 napadnutého rozhodnutia; pozri tiez body 43 a 46 vyssie). Komisia vo svojich písomných podaniach predlozených Vseobecnému súdu a na pojednávaní potvrdila, ze vychádzala z tohto aritmetického priemeru. 52 Ako pritom správne tvrdí zalobkyna, skutocnost, ze v posudku spolocnosti Uus Maa bola trhová cena vyjadrená vo forme cenových rozpätí, nevyhnutne znamená, ze nájomné zodpovedajúce minimálnym sumám týchto cenových rozpätí predstavuje nájomné, ktoré je tiez v súlade s trhovou cenou. Platí to tým viac, ze sama Komisia uznáva, ze v prípade nehnutelností a pozemkov sa ako základ pre ocenenie obvykle pouzívajú odhady vyjadrené v cenových rozpätiach, a z tohto dôvodu vychádzala z císelných údajov uvedených v tomto posudku. Komisia mala teda v zásade konstatovat, - pokial neexistovali osobitné dôvody pre odlisný postup -, ze nájomné zodpovedajúce minimálnym sumám cenových rozpätí uvedených v napadnutom rozhodnutí, teda 6, 10 a 25 eur/ha (pozri bod 50 vyssie), bolo pocas príslusných relevantných období v súlade s takou trhovou cenou. 53 Komisii sa na rozdiel od tvrdení, ktoré uviedla vo svojich písomných podaniach a na pojednávaní, nepodarilo preukázat, ze by aritmetický priemer súm uvedených v predmetných cenových rozpätiach predstavoval najreprezentatívnejsiu hodnotu a najvhodnejsiu metódu výpoctu na úcely stanovenia trhovej ceny a ze by pouzitie uvedeného priemeru bolo nevyhnutné na to, aby sa vyvázili výsledky získané za niekolko rokov a zvýsila ich spolahlivost, aby sa zabránilo podhodnoteniu uvedenej ceny alebo aby sa zohladnila priemerná kvalita predmetnej pôdy. 54 Ako je totiz uvedené v bodoch 28 a 30 napadnutého rozhodnutia, posudok spolocnosti Uus Maa obsahuje znalecké posúdenie pôdy a pozemkov, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy, a zakladá sa na metóde, ktorá spocíva v ich porovnaní s inými nehnutelnostami s podobnými vlastnostami. Ako je uvedené na strane 106 tohto posudku, táto porovnávacia metóda je súcastou rozsírenej praxe pri posudzovaní trhovej ceny a umoznuje získat najspolahlivejsiu trhovú cenu. Predmetné cenové rozpätia vyjadrujú sumu trhového nájomného za ornú pôdu, ktorá má rovnako ako predmetné pozemky priemernú kvalitu a nachádza sa v kraji Tartu (pozri bod 50 vyssie). Pokial teda nie je uvedené inak, mozno konstatovat, ze tieto cenové rozpätia poskytujú najhodnovernejsie a najprimeranejsie odhady trhového nájomného za predmetné pozemky, co Komisia uznala v bode 133 napadnutého rozhodnutia, ked uviedla, ze "v posudku spolocnosti Uus Maa [sa] uvádzajú hodnoverné, aj ked konzervatívne odhady výsky nájomného v kraji Tartu v rokoch 2000 az 2014". 55 Vzhladom na skutocnost, ze predmetné cenové rozpätia zohladnujú jednak priemernú kvalitu predmetných pozemkov, a sú uz aj výsledkom vyvázenia, kedze sa týkajú stvorrocných období a obsahujú tak iba súhrnné údaje, nie je teda preukázané, ze by pouzitie aritmetického priemeru uvedených cenových rozpätí poskytlo spolahlivejsie výsledky a viedlo k cene, ktorá sa co najviac priblizuje k trhovej cene. Také pouzitie môze naopak viest k nepresným výsledkom a významnému nadhodnoteniu trhovej ceny. 56 Z rovnakých dôvodov nemohla pouzitie tohto aritmetického priemeru odôvodnit ani vysoká miera nepresnosti posudku spolocnosti Uus Maa, aká je uvedená na strane 107 tohto posudku a konstatovaná v bode 38 napadnutého rozhodnutia, podla ktorej sa skutocné nájomné na trhu môze odlisovat o ±20 % od nájomného uvedeného v tomto posudku, co Komisia neuviedla v napadnutom rozhodnutí ani v priebehu konania. Zo ziadneho údaju z analýzy týkajúcej sa súladu sumy nájomného s trhovou cenou, ktorá je uvedená v bodoch 131 az 140 a 154 az 157 napadnutého rozhodnutia, totiz nevyplýva, ze by Komisia túto vysokú mieru nepresnosti zohladnila bez ohladu na jej rozsah a prípadný dopad na jej posúdenie. Ako pritom tvrdí zalobkyna, nie je vylúcené, ze nájomné, ktoré je maximálne o 20 % nizsie ako najnizsie cenové rozpätia v posudku spolocnosti Uus Maa, môze tiez predstavovat trhovú cenu. 57 Pouzitie aritmetického priemeru nemôze odstránit ani problém súvisiaci s tým, ze cenové rozpätia v posudku spolocnosti Uus Maa sú mimoriadne siroké, ako správne tvrdí zalobkyna. Rozdiel medzi minimálnymi a maximálnymi sumami cenového rozpätia predstavuje za obdobie rokov 2000 az 2004 priblizne 67 % a za obdobie rokov 2005 az 2009 priblizne 100 %. Pokial ide o obdobie rokov 2010 az 2014, za ktoré obsahuje posudok spolocnosti Uus Maa rozdielne cenové rozpätia (pozri bod 50 vyssie), rozdiel podla cenového rozpätia predstavuje priblizne 67 % a 140 %. Z toho vyplýva, ze pouzitie aritmetického priemeru týchto cenových rozpätí nevyhnutne vedie k významným nepresnostiam alebo dokonca k výraznému nadhodnoteniu trhovej ceny. 58 Je pravdou, ze Komisia na pojednávaní odkázala na bod 156 napadnutého rozhodnutia a uviedla, ze pouzila údaje Estónskeho statistického úradu za obdobie rokov 2010 az 2014, aby zohladnila siroké cenové rozpätia uvedené v posudku spolocnosti Uus Maa, co bolo zaznamenané do zápisnice z pojednávania. Okrem toho, ze to vsak platí zrejme len pre vycíslenie výhody v uvedenom bode a nie pre konstatovanie existencie výhody v bode 136 napadnutého rozhodnutia, v rámci ktorého porovnala zalobkynou platené nájomné s priemernými sumami uvedenými v týchto cenových rozpätiach, sa teda Komisia nepokúsila odstránit problém mimoriadne sirokých cenových rozpätí za obdobia rokov 2000 az 2004 a 2005 az 2009. 59 Z toho vyplýva, ze Komisia nepreukázala, ze by na základe aritmetických priemerov cenových rozpätí uvedených v posudku spolocnosti Uus Maa, z ktorých vychádzala, bolo mozné stanovit cenu, ktorá sa co najviac priblizuje k trhovej cene, ani dostatocne nezohladnila mieru nepresnosti a mimoriadne siroké cenové rozpätia v tomto posudku. Naopak, vzhladom na predchádzajúce úvahy musel tento postup viest k nadhodnoteniu tejto ceny. 60 Pokial ide v druhom rade o situáciu v case uzavretia nájomnej zmluvy, na strane 101 posudku spolocnosti Uus Maa sa uvádza, ze pred pristúpením Estónskej republiky k Únii v roku 2004 "existovalo len málo nájomných zmlúv na ornú pôdu", "[p]renájom pôdy nebol velmi bezný, zmluvy o prenájme sa uzatvárali zriedka", "[p]ôda bola poskytovaná bezodplatne, aby sa predislo tomu, ze nebude obrábaná" a "[h]odnota pôdy bola nízka a nájomné bolo tiez velmi nízke a nájomné zmluvy boli uzatvárané len s relatívne velkými vlastníkmi pozemkov" (pozri tiez bod 31 napadnutého rozhodnutia). Ako teda tvrdí zalobkyna, Komisia pri svojom preskúmaní nezohladnila tieto skutocnosti. 61 Vzhladom na uvedenú situáciu existujúcu v case uzavretia nájomnej zmluvy vsak nie je vylúcené, ze nájomné v roku 2000 vo výske 0,20 eur/ha, aké stanovuje uvedená zmluva (pozri bod 4 vyssie), bolo v súlade s bezným trhovými podmienkami. To platí tým viac, - ako vyplýva zo strany 106 posudku spolocnosti Uus Maa a s ohladom na dalsie rozsiahle povinnosti, ktoré táto zmluva stanovuje najmä ohladom údrzby a zlepsenia kvality pôdy (pozri bod 4 vyssie) -, ze cielom tejto zmluvy je zachovat vyuzívanie pôdy v súlade s jej stanoveným úcelom a chránit jej úrodnost. 62 Ako sa uvádza v bode 31 napadnutého rozhodnutia, z posudku spolocnosti Uus Maa tiez vyplýva, ze v období rokov 2000 az 2004, pocas ktorých bola uzatvorená nájomná zmluva (pozri bod 3 vyssie), mali nájomné zmluvy vseobecné znenie a nezahrnali ustanovenie o zvýsení nájomného. To naznacuje, ze súkromný subjekt pôsobiaci v bezných podmienkach hospodárskej sútaze, ktorého správanie patrí medzi skutocnosti, ktoré mala Komisia zohladnit pri preukazovaní existencie pomoci, by v case uzavretia uvedenej zmluvy (pozri v tomto zmysle rozsudok z 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisia,[65]C-160/19 P, [66]EU:C:2020:1012, bod [67]109 a citovanú judikatúru) v podobnej situácii nevyhnutne nevyzadoval zmluvné ustanovenie stanovujúce automatické alebo jednostranné zvýsenie nájomného. 63 Pokial ide o nájomnú zmluvu, Komisia teda v napadnutom rozhodnutí neposúdila, ci táto zmluva obsahuje také ustanovenie. Neposúdila ani neskorsie zmeny uvedenej zmluvy, pricom v bode 27 napadnutého rozhodnutia iba uviedla, ze "nájomné sa prispôsobovalo trikrát". Nepreukázala teda, ze by mal estónsky stát na základe tej istej zmluvy v jej pôvodnom znení a jej neskorsích zmien moznost kazdorocne automaticky alebo jednostranne zvýsit nájomné, aby ho prispôsobil trhovému nájomnému. 64 Kedze vsak taká zmluvná moznost neexistovala, Komisia sa nemohla obmedzit na porovnanie nájomného, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, s trhovou cenou za celé obdobie rokov 2000 az 2017, ale mala preskúmat, ci v case uzavretia nájomnej zmluvy, t. j. v roku 2000 (pozri bod 3 vyssie), ako aj v case kazdej zmeny tejto zmluvy, t. j. v rokoch 2005, 2007 a 2009 (pozri bod 5 vyssie) bolo nájomné nizsie ako cena, ktorú by zalobkyna získala za bezných trhových podmienok. Z toho vyplýva, ze aj z tohto dôvodu sa Komisia nemohla uspokojit s pouzitím aritmetických priemerov súm uvedených v cenových rozpätiach v posudku spolocnosti Uus Maa, ktoré boli uvedené za obdobie styroch rokov a neumoznovali stanovit trhovú cenu v danom roku. Hoci Komisia dalej v bodoch 135 a 136 napadnutého rozhodnutia správne uviedla, ze k zvýseniu nájomného doslo 14. januára 2005, 21. marca 2007 a 12. mája 2009, nezohladnila skutocnost, ze uvedené zvýsenia nadobudli spätnú úcinnost od 1. januára 2005, 1. januára 2007 a 1. januára 2009 (pozri bod 5 vyssie). 65 Pokial ide v tretom rade o velkost a vyuzitie predmetných pozemkov, Komisia poukázala na to, ze v nájomnej zmluve nebolo uvedené, ze urcité casti pozemku nie sú vhodné na polnohospodárstvo (bod 157 napadnutého rozhodnutia). Domnievala sa, ze neornú pôdu mozno vyuzívat aj inak, ze je tazké nájst spolahlivé ukazovatele trhovej ceny prenájmu lesnej pôdy, trávnych porastov a inej pôdy, a preto má ako základ pre výpocet slúzit pocet hektárov, ktoré boli predmetom ziadostí o polnohospodársku pomoc Únie, ktorý v období rokov 2004 az 2018 predstavoval 95 az 97 % predmetnej pôdy (bod 158 napadnutého rozhodnutia). 66 V tejto súvislosti obsahuje posudok spolocnosti Uus Maa na stranách 9 a 10 tabulku so zhrnutím zmien nájomnej zmluvy, a to aj pokial ide o rozlohu predmetných pozemkov, a dalej na stranách 12 az 99 cast s podrobným opisom kazdej nehnutelnosti a kazdého pozemku, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy, z ktorého vyplýva najmä ich rozloha, rozdelenie podla kvality, vyuzitie, vlastnosti, úrodnost, obmedzenia a moznosti prístupu. Táto tabulka a tento podrobný opis mali umoznit stanovenie ceny nájomného, ktoré sa co najviac priblizuje trhovej cene, podla velkosti a vlastností predmetných pozemkov. 67 Na základe toho mohla teda zalobkyna vypocítat v tabulke uvedenej v prílohe A.22.12 zaloby presný podiel ornej pôdy, ktorý predstavoval rozlohu 2833,596 ha, co zodpovedá priblizne 83 % predmetných pozemkov, ako správne tvrdí zalobkyna. 68 V prípade zvysnej casti týchto pozemkov bolo mozné vypocítat presné podiely prirodzených trávnych porastov, lesov, obytných pozemkov, fariem, mokrín alebo iných pôd a posúdit ich s ohladom na informácie o vývoji trhu s prenájmom v kraji Tartu uvedené v posudku spolocnosti Uus Maa. Komisia mala teda zohladnit skutocnost uvedenú na strane 101 tohto posudku, ze za "inú pôdu", ktorú tvoria raseliniská, poldre a záplavové oblasti, sa v období rokov 2000 az 2004 a 2005 az 2009 nevyberalo ziadne nájomné a ze az pocas obdobia rokov 2010 az 2014 vznikol trh s prenájmom tejto inej pôdy, v prípade ktorej bolo nájomné výrazne nizsie ako za ornú pôdu, kedze dosahovalo priblizne 10 eur/ha. Komisia mala tiez vziat do úvahy, ako sa uvádza na strane 102 uvedeného posudku na podporu údajov estónskeho statistického úradu, ze v roku 2013 bola "cena obrábatelných polí... spravidla vyssia ako cena trvalých trávnych porastov". Okrem toho na základe podrobného opisu predmetných pozemkov v tom istom posudku by Komisia mohla zohladnit, ze za malé pozemky sa v období rokov 2005 az 2009 platilo nizsie nájomné (strana 101 predmetného posudku). 69 Komisia naproti tomu pri stanovení velkosti a vyuzitia predmetných pozemkov nezohladnila relevantné informácie uvedené v posudku spolocnosti Uus Maa, z ktorého vsak vychádzala vo významnej casti svojho posúdenia súladu nájomného, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu, s trhovou cenou za celé obdobie rokov 2000 az 2017 (pozri body 131 az 136 a 154 az 156 napadnutého rozhodnutia; pozri aj bod 44 vyssie), a na ktorý výslovne odkázala zalobkyna v správnom konaní, aby preukázala, ze 16,7 % predmetných pozemkov nebolo mozné vyuzívat na polnohospodársku výrobu (bod 84 napadnutého rozhodnutia). Vzhladom na význam uvedeného posudku pre stanovenie velkosti a vlastností predmetných pozemkov nebola Komisia zbavená povinnosti posúdit dôkaznú hodnotu uvedených informácií (pozri v tomto zmysle a analogicky rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia,[68]T-274/01, [69]EU:T:2004:266, bod [70]53) a zohladnit to v rámci svojho preskúmania. Nemohla sa teda uspokojit s tým, ako sa zrejme domnieva, ze pouzije priemernú cenu spolocne v prípade vsetkých pozemkov a ich vlastností. Komisia sa nemohla uspokojit ani s pouzitím informácií vyplývajúcich z polnohospodárskych pomocí, ktorých metódy výpoctu ani podmienky poskytnutia neuviedla. Komisia teda tým, ze nezohladnila vlastnosti predmetných pozemkov a skutocnost, ze orná pôda predstavovala iba 83 % týchto pozemkov, nevyhnutne nadhodnotila trhovú cenu uvedených pozemkov. 70 Komisia v stvrtom rade vychádzala z údajov estónskeho statistického úradu pri stanovení trhovej ceny v období rokov 2015 az 2017 (pozri body 137 az 139 napadnutého rozhodnutia) a podla jej vlastných slov aj v období rokov 2010 az 2014, aby zmiernila "siroké rozpätie súm uvedených v posudku spolocnosti Uus Maa" (pozri bod 58 vyssie). 71 V tejto súvislosti je potrebné zdôraznit, ako pripústa sama Komisia, ze údaje estónskeho statistického úradu nie sú výsledkom znaleckého posúdenia ceny prenájmu pôdy, ale predstavujú priemerné ceny prenájmu polnohospodárskej pôdy, ktoré nezohladnujú osobitné vlastnosti predmetných pozemkov (bod 133 napadnutého rozhodnutia). 72 V prípade neexistencie cenových rozpätí, akými sú rozpätia uvedené v posudku spolocnosti Uus Maa, vsak nie je predovsetkým mozné zistit najnizsiu trhovú cenu a overit, ci sa od nej odlisuje nájomné, ktoré platila zalobkyna v rámci sporného prenájmu. Taktiez nie je mozné porovnat toto nájomné s trhovou cenou v kraji Tartu v rokoch 2010 az 2012 a 2017, kedze za tieto roky existujú len údaje pre celé Estónsko (pozri bod 39 napadnutého rozhodnutia). K tomu treba pridat nepresnosti spojené s tým, ze Komisia v bodoch 137 az 139 napadnutého rozhodnutia porovnala uvedené nájomné za obdobie rokov 2015 az 2017 len s priemernými sumami nájomného za polnohospodársku pôdu a ornú pôdu bez toho, aby zohladnila skutocnost, ako vyplýva z podrobného opisu v uvedenom posudku (pozri tiez body 66 az 69 vyssie), ze cast predmetných pozemkov tvorili trávne porasty, v prípade ktorých vykazujú údaje estónskeho statistického úradu spravidla nizsie sumy (pozri bod 39 napadnutého rozhodnutia). 73 Z toho vyplýva, ze Komisia nepreukázala, ze na základe údajov estónskeho statistického úradu, z ktorých vychádzala, mozno vypocítat cenu, ktorá sa co najviac priblizuje k trhovej hodnote, a preukázat, ze zalobkyna platila v rámci sporného prenájmu v období rokov 2010 az 2014 a 2015 az 2017 nizsie nájomné, nez je táto cena. 74 Aj keby Komisia, - ako zrejme sama tvrdí -, nemala lepsie informácie, nemohla na podporu svojich záverov vychádzat iba z údajov estónskeho statistického úradu. 75 Komisia je na základe svojej hlavnej a výlucnej zodpovednosti za zabezpecenie dodrziavania clánku 107 ZFEÚ a uplatnovania clánku 108 ZFEÚ pod dohladom súdu Únie povinná overit, v prípade potreby najmä s pomocou znalcov, ci státne opatrenie zahrna výhodu, ktorá nezodpovedá bezným trhovým podmienkam (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia,[71]T-274/01, [72]EU:T:2004:266, bod [73]72 a citovanú judikatúru; z 9. decembra 2015, Grécko a Ellinikos Chrysos/Komisia, [74]T-233/11 a T-262/11, [75]EU:T:2015:948, bod [76]91, a zo 16. marca 2016, Frucona Kosice/Komisia,[77]T-103/14, [78]EU:T:2016:152, body [79]164 az [80]179). V prejednávanej veci vsak Komisia nevyuzila pomoc znalcov, ani si od estónskych orgánov nevyziadala doplnujúce informácie v prípade období, za ktoré podla nej nemohol posudok spolocnosti Uus Maa slúzit ako výlucný základ pre porovnanie. 76 Okrem toho je potrebné pripomenút, ze vzhladom na podrobné spochybnenie zo strany zalobkyne a uvedených orgánov spocíva dôkazné bremeno o existencii "státnej pomoci" v zmysle clánku 107 ods. 1 ZFEÚ na Komisii, ktorá tiez musí preukázat, ze podmienka na poskytnutie výhody príjemcom je splnená (pozri rozsudok zo 4. marca 2021, Komisia/Fútbol Club Barcelona,[81]C-362/19 P, [82]EU:C:2021:169, bod [83]62 a citovanú judikatúru). Aj za predpokladu, ze by bola Komisia konfrontovaná s clenským státom, ktorý jej v rozpore so svojou povinnostou spolupráce neposkytol informácie, ktoré mu nariadila oznámit, musí zalozit svoje rozhodnutia na prvkoch urcitej spolahlivosti a koherencie, ktoré poskytujú dostatocný základ na vyvodenie záveru, ze podniku bola poskytnutá výhoda predstavujúca státnu pomoc, a ktoré sú preto spôsobilé podporit závery, ku ktorým dospela. Kedze vymáhanie predmetnej pomoci od jej príjemcu má za ciel odstránit narusenie hospodárskej sútaze spôsobené danou konkurencnou výhodou, a obnovit tak situáciu, ktorá existovala pred poskytnutím tejto pomoci, Komisia nemôze predpokladat, ze podniku bola poskytnutá výhoda predstavujúca státnu pomoc, len na základe negatívnej domnienky zalozenej na neexistencii informácií umoznujúcich dospiet k opacnému záveru, pokial neexistujú iné skutocnosti, ktoré by mohli kladným spôsobom preukázat existenciu takej výhody (pozri v tomto zmysle rozsudok z 26. marca 2020, Larko/Komisia,[84]C-244/18 P, [85]EU:C:2020:238, body [86]69 a [87]70 a citovanú judikatúru). Komisia nemôze teda odôvodnit nepresnosti údajov estónskeho statistického úradu iba tým, ze zalobkyna a estónske orgány nepreukázali, ze by predmetné pozemky mali nizsiu hodnotu, ako je hodnota priemernej polnohospodárskej pôdy v Estónsku. 77 V piatom rade je potrebné pripomenút, ze estónske orgány predlozili v priebehu správneho konania nielen posudok spolocnosti Uus Maa a údaje estónskeho statistického úradu, ale listom z 2. októbra 2014 aj analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara, ktorá vsak nie je uvedená v napadnutom rozhodnutí. 78 Podla analýzy spolocnosti Pindi Kinnisvara z 12. apríla 2013, ktorá pozostáva iba z jednej strany, sa sadzba prenájmu v kraji Tartu pohybovala k tomuto dátumu prevazne od 30 do 50 eur/ha v prípade existujúcich zmlúv, od 50 do 100 eur/ha v prípade nových alebo predlzených zmlúv a mohla byt vyssia ako 100 eur/ha v logisticky dobre umiestnených oblastiach a v prostredí s väcsou konkurenciou. Tieto císelné údaje sa zhodujú s údajmi z posudku spolocnosti Uus Maa, v ktorom sú za obdobie rokov 2010 az 2014 podla príslusných cenových rozpätí uvedené sumy od 25 do 60 eur/ha a od 30 do 50 eur/ha (pozri bod 50 vyssie), ako aj s údajmi estónskeho statistického úradu, podla ktorých bolo v roku 2013 priemerné nájomné za polnohospodársku pôdu v uvedenom kraji 50 eur/ha (pozri bod 39 napadnutého rozhodnutia). 79 Ako pritom správne tvrdí zalobkyna, Komisia v napadnutom rozhodnutí nezohladnila analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara. Komisia vo vyjadrení k zalobe tvrdila, ze ide o "znalecký posudok ex post, ktorý nebol predlozený Komisii v priebehu správneho konania". Az v stádiu dupliky Komisia uznala, ze estónske orgány jej uvedenú analýzu predlozili v priebehu správneho konania, pricom tvrdila, ze k tejto analýze sa nebolo potrebné vyjadrit z dôvodu, ze "estónske orgány ju povazovali za stiahnutú a nahradenú posudkom spolocnosti Uus Maa". Na pojednávaní Komisia v nadväznosti na ústnu otázku polozenú Vseobecným súdom odkázala na poznámku pod ciarou c. 6 dupliky a uviedla, ze na základe listu estónskych orgánov zo 7. októbra 2015 a neskorsiu výmenu korespondencie s týmito orgánmi povazovala túto analýzu za stiahnutú. V case prijatia napadnutého rozhodnutia uz teda nebola súcastou správneho spisu. Tieto tvrdenia boli zaznamenané do zápisnice z pojednávania (pozri aj bod 32 vyssie). 80 V tejto súvislosti je potrebné uviest, ze Komisia listom zo 7. septembra 2015 s referencným císlom agri.ddg4.i.2(2015)4096993 okrem iného poziadala estónske orgány, aby predlozili posúdenie ceny prenájmu pozemkov porovnatelných s predmetnými pozemkami, vykonané nezávislým znalcom. Uvedené orgány odpovedali na túto ziadost listom zo 7. októbra 2015, ktorého relevantná cast, prevzatá v poznámke pod ciarou c. 6 dupliky, znie takto: "zdôraznujeme, ze v záujme odstránenia akýchkolvek pochybností ohladom znalca sme vyhlásili verejné obstarávanie s referencným císlom 167431 a po skoncení zadania zákazky a splnení zmluvy vám pravdepodobne budeme môct poskytnút pozadovaný znalecký posudok". Listom zo 16. decembra 2015 predlozila Estónska republika Komisii posudok spolocnosti Uus Maa. K tomuto listu je pripojený nasledujúci komentár, ktorý je prevzatý v poznámke pod ciarou c. 6 dupliky: "Týmto Vám predkladáme tento znalecký posudok (pripojený v prílohe), o ktorý ste poziadali v bode 5 Vásho listu s referencným císlom agri.ddg4.i.2(2015)4096993." 81 Z toho vyplýva, ze v liste estónskych orgánov zo 7. októbra 2015 ani v liste tých istých orgánov zo 16. decembra 2015 nie je spomenutá analýza spolocnosti Pindi Kinnisvara, ale je v nich iba odpoved na ziadost Komisie zo 7. septembra 2015 o poskytnutie nezávislého znaleckého posúdenia nájomného za pozemky porovnatelné s pozemkami, ktoré vyuzíva zalobkyna, pricom tejto ziadosti bolo vyhovené predlozením posudku spolocnosti Uus Maa. Na rozdiel od tvrdení Komisie nemozno z uvedených listov vyvodit, ze by tieto orgány túto analýzu stiahli, ale iba to, ze uvedená analýza bola doplnená týmto posudkom. 82 Aj ked teda Komisia zalozila svoje posúdenie na posudku spolocnosti Uus Maa z dôvodu, ze analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara si objednala zalobkyna, nic to nemení na tom, ze túto analýzu mala k dispozícii v case prijatia napadnutého rozhodnutia. Za týchto okolností nebola Komisia zbavená povinnosti posúdit dôkaznú hodnotu uvedenej analýzy a prípadne ju zohladnit v rámci svojho preskúmania (pozri v tomto zmysle a analogicky rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia,[88]T-274/01, [89]EU:T:2004:266, bod [90]53). 83 Okrem toho treba pripomenút, ze Komisia je v záujme riadneho uplatnenia základných pravidiel Zmluvy o FEÚ týkajúcich sa státnej pomoci povinná vykonat preskúmanie vytýkaných opatrení nestranne a s nálezitou starostlivostou, aby pri prijímaní konecného rozhodnutia mala k dispozícii co najúplnejsie a najspolahlivejsie dôkazy (rozsudky z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C-290/07 P, EÚ: C:2010:480, bod 90, a z 26. marca 2020, Larko/Komisia,[91]C-244/18 P, [92]EU:C:2020:238, bod [93]67). Predovsetkým je povinná starostlivo a nezaujato preskúmat vsetky relevantné skutocnosti, ktoré jej boli predlozené. Vzhladom na túto povinnost nálezitej starostlivosti, ktorá je v súlade s uvedenou judikatúrou nevyhnutným predpokladom toho, aby súd Únie mohol overit, ci sú splnené skutkové a právne okolnosti, od ktorých závisí uplatnenie tejto sirokej miery volnej úvahy Komisie (pozri v tomto zmysle rozsudky z 21. novembra 1991, Technische Universität München,[94]C-269/90, [95]EU:C:1991:438, bod [96]14; z 20. septembra 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Komisia, [97]T- 375/03, neuverejnený, [98]EU:T:2007:293, bod [99]90, a zo 16. septembra 2013, ATC a i./Komisia, [100]T-333/10, [101]EU:T:2013:451, bod [102]84), bola Komisia v rámci svojho preskúmania povinná zohladnit analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara, ktorej relevantnost bola pripomenutá v bode 78 vyssie. 84 Vzhladom na vsetko, co bolo uvedené vyssie, je potrebné konstatovat, ze Komisia v rámci porovnania sumy nájomného s trhovou cenou a pri výpocte výhody predovsetkým dostatocne nezohladnila minimálne sumy v cenových rozpätiach uvedených v posudku spolocnosti Uus Maa a mieru ich nepresnosti, situáciu v case uzavretia nájomnej zmluvy vrátane pociatocnej neexistencie ustanovení o zvýsení ceny nájomného, informácie v tomto posudku o velkosti a vyuzití predmetných pozemkov, ako aj nepresnosti v údajoch estónskeho statistického úradu. Komisia dalej v tejto súvislosti pochybila, ked nezohladnila analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara, ktorú jej predlozili estónske orgány v priebehu správneho konania. 85 Preskúmanie súladu sumy samotného nájomného s trhovými podmienkami (body 132 az 140 napadnutého rozhodnutia), ako aj cast posúdenia týkajúca sa vycíslenia výhody s ohladom na túto sumu a rozlohy predmetných pozemkov (body 154 az 159 napadnutého rozhodnutia) sú preto zalozené na zjavne nesprávnom posúdení a porusení povinnosti nálezitej starostlivosti zo strany Komisie. O zohladnení dalsích zmluvných povinností 86 Je potrebné pripomenút, ze v nájomnej zmluve boli okrem platenia nájomného stanovené dalsie zmluvné povinnosti, ktoré sa týkali po prvé kazdorocných investícií do odvodnovacích systémov, po druhé nákladov na údrzbu pôdy a zlepsenie jej kvality vrátane nákladov, akými sú náklady na ochranu plodín, minerálne a organické hnojivá, vápnenie a údrzbu krajníc, a po tretie platenia vsetkých daní (pozri bod 4 vyssie; pozri tiez bod 141 napadnutého rozhodnutia). 87 Komisia v napadnutom rozhodnutí súhlasila s tým, ze ako príjem estónskeho státu zohladní iba polovicu kazdorocných investícií do odvodnovacích systémov a rocné sumy pozemkovej dane zaplatené zalobkynou (pozri body 147 a 165 napadnutého rozhodnutia). 88 Pokial ide o kazdorocné investície do odvodnovacích systémov, Komisia sa v podstate domnievala, ze estónsky stát bol oslobodený od urcitých nákladov na údrzbu, ktoré by musel znásat ako vlastník pozemku. Vzhladom na dlhú 25-rocnú dobu trvania nájomnej zmluvy mala vsak z týchto investícií, ktoré prispeli k lepsiemu vyuzitiu pôdy a ktorých priemerná rocná suma 91163 eur nebola stanovená zákonom ani ulozená státom, prospech aj zalobkyna ako uzívatel pôdy (body 143, 144 a 162 napadnutého rozhodnutia). Pokial ide o výdavky na údrzbu pôdy a zlepsenie jej kvality v sume priblizne 255444 eur, Komisia dospela k záveru, ze tieto výdavky boli v záujme zalobkyne ako nájomcu (body 145 a 163 napadnutého rozhodnutia). Pokial ide o dane, Komisia konstatovala, ze zalobkyna platila dane v mene estónskeho státu ako vlastníka pôdy, takze tento nemusel znásat výdavky na túto polozku (body 146 a 164 napadnutého rozhodnutia). 89 Vzhladom na tieto úvahy dospela Komisia v bode 147 napadnutého rozhodnutia k záveru, ze aj ked sa suma nájomného zvýsila o polovicu investícií do odvodnovacích systémov a o dane zaplatené zalobkynou, príjem estónskeho státu z prenájmu bol pocas celého obdobia rokov 2000 az 2017 nizsí nez trhová cena. 90 V prvom rade treba konstatovat, ze Komisia na rozdiel od analýzy súladu sumy nájomného s trhovou cenou nezalozila svoju analýzu dalsích zmluvných povinností (pozri body 131 az 136 a 154 az 156 napadnutého rozhodnutia, pozri tiez body 43 az 46 vyssie) na ziadnom externom posudku. Predovsetkým neodkázala na analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara ani na posudok spolocnosti Uus Maa, ktoré jej predlozili estónske orgány v priebehu správneho konania (pozri bod 77 vyssie). 91 Pokial ide po prvé o analýzu spolocnosti Pindi Kinnisvara, uvádza sa v nej, ze v nájomných zmluvách uzavretých na úcely poskytnutia polnohospodárskej pôdy nie je obvyklé ukladat nájomcovi povinnost uskutocnit konkrétne investície, takze taká dodatocná zmluvná povinnost ovplyvnuje sadzbu cistého nájomného v nepriamom pomere k sume zmluvného záväzku na jednotku plochy prenajatého pozemku. 92 Pokial ide po druhé o posudok spolocnosti Uus Maa, na strane 106 tohto posudku sa uvádza, ze jeho cielom je najmä "zistit, ci je v nájomných zmluvách týkajúcich sa polnohospodárskej pôdy obvyklé ukladat nájomcom povinnosti týkajúce sa výstavby a údrzby systémov na zlepsenie pôdy, ako aj rôzne opatrenia súvisiace s hnojením". Uvedený posudok obsahuje teda na tej istej strane posúdenie dalsích obvyklých povinností v nájomných zmluvách a porovnáva ich s povinnostami vyplývajúcimi z nájomnej zmluvy, pricom výsledky tohto posúdenia sú uvedené v bodoch 34 az 37 napadnutého rozhodnutia bez toho, aby ich Komisia zohladnila v rámci svojho posúdenia dalsích povinností uvedených v tejto zmluve, ktoré bolo vykonané v bodoch 143 az 146 a 161 az 164 napadnutého rozhodnutia. 93 Z tohto posúdenia uvedeného v posudku spolocnosti Uus Maa vyplýva, ze zaciatkom prvého desatrocia tohto storocia boli nájomné zmluvy pomerne jednoduché, formulované vseobecne a neukladali nájomcom ziadnu osobitnú povinnost (pozri tiez bod 34 napadnutého rozhodnutia). Neskôr, prevazne od roku 2005, bola do uvedených zmlúv zahrnaná aj povinnost platit pozemkovú dan a dalsie dane súvisiace s prenájmom, najmä povinnost platit dan z príjmov. Zlepsovat pôdu a udrziavat krajnice bolo v týchto zmluvách povinnostou prenajímatela (pozri aj bod 35 napadnutého rozhodnutia). Podla uvedeného poúdenia je výstavba alebo výmena odvodnovacích systémov investíciou do majetku vlastníka, ktorá predstavuje významnú zátaz popri platení nájomného. S rozvojom prenájmu polnohospodárskej pôdy boli do predmetných zmlúv od rokov 2010 a 2011 zahrnané ustanovenia o rozumnom vyuzívaní pôdy a obozretnom agronomickom správaní (pozri aj bod 36 tohto rozhodnutia). 94 Pokial ide o zmluvu o prenájme, v posudku spolocnosti Uus Maa sa uvádza, ze do zmlúv o prenájme sa obvykle nezahrnali povinnosti, akými sú povinnosti ulozené zalobkyni, najmä vo financne meratelnej podobe. Doba trvania a pocet hektárov sporného prenájmu tiez nie sú obvyklé. Z toho vyplýva, ze bolo obzvlást dôlezité zachovat vyuzívanie pôdy v súlade s jej stanoveným úcelom, ako aj chránit jej úrodnost, pricom treba poznamenat, ze urcité ustanovenia uvedenej zmluvy obmedzujú slobodu zalobkyne pri výbere pestovaných plodín (pozri aj bod 37 napadnutého rozhodnutia). 95 Komisia vsak nezohladnila relevantné informácie vyplývajúce z analýzy spolocnosti Pindi Kinnisvara a posudku spolocnosti Uus Maa, a to napriek tomu, ze ich mala k dispozícii v case prijatia napadnutého rozhodnutia a ze sa týkali stanovenia hodnoty dalsích zmluvných povinností. Kedze Komisia nebola v súlade s judikatúrou citovanou v bodoch 82 a 83 vyssie zbavená povinnosti posúdit dôkaznú hodnotu týchto informácií a starostlivo a nestranne ich preskúmat, môze zalobkyna oprávnene tvrdit, ze Komisia zohladnila znalecké posudky iba selektívne. 96 Komisia na úcely výpoctu výhody predovsetkým dôkladne nepreskúmala hodnotu investícií uskutocnených zalobkynou a ich podiel na celkovom nájomnom, a to vzhladom na relevantné informácie vyplývajúce z analýzy spolocnosti Pindi Kinnisvara a posudku spolocnosti Uus Maa. Komisia v tejto súvislosti najmä dostatocne nezohladnila investíciu do odvodnovacích systémov, ohladom ktorej sa v tomto posudku uvádza, ze ide jednak o investíciu do majetku vlastníka a tiez, ze pre nájomcu predstavuje významnú zátaz popri platení nájomného (pozri bod 93 vyssie). 97 V druhom rade záver uvedený v bodoch 144 a 162 napadnutého rozhodnutia, ze polovica investícií do odvodnovacích systémov sa má pripocítat k príjmom státu, sa nezakladá na ziadnom jasnom a overitelnom císelnom výpocte, ale vychádza zrejme z neurcitého odhadu Komisie. Vzhladom na to, ze Komisia sa domnievala, ze tieto investície prekrocili zmluvné alebo zákonné poziadavky (body 143 a 144 napadnutého rozhodnutia), totiz neuviedla, ktorá cast tieto poziadavky splna a ktorá ich prekracuje. Komisia rovnako nemohla zohladnit skutocnost, ze zalobkyna mala z uvedených investícií tiez prospech z dôvodu dlhej 25-rocnej doby trvania nájomnej zmluvy (bod 144 napadnutého rozhodnutia) bez toho, aby uviedla obdobie, ktoré prekracovalo obdobie, pocas ktorého mohli byt tieto investície uznané. 98 Odhad Komisie nemohol teda s dostatocnou presnostou poskytnút hodnotu dalsích predmetných zmluvných povinností (pozri v tomto zmysle a analogicky rozsudok z 9. decembra 2015, Grécko a Ellinikos Chrysos/Komisia, T- [103]233/11 a T-262/11, [104]EU:T:2015:948, bod [105]131 a citovanú judikatúru) a neumoznil preto stanovit cenu, ktorá by sa co najviac priblizovala k trhovej hodnote, ako vyzaduje judikatúra citovaná v bode 48 vyssie. 99 Okrem toho skutocnost, ze zalobkyna uskutocnila väcsie investície, nez sú investície, ktoré pozaduje nájomná zmluva alebo zákon, sama osebe nepreukazuje, ze by tieto investície neboli v prospech majetku vlastníka predmetných pozemkov. Pokial uvedená zmluva naopak výslovne stanovuje minimálne sumy dalsích zmluvných povinností (pozri bod 4 vyssie), môzu byt investície presahujúce tieto minimálne poziadavky aj v záujme prenajímatela, teda estónskeho státu. 100 V tretom rade Komisia v rámci svojej analýzy týkajúcej sa zohladnenia dalsích povinností (body 141 az 147 napadnutého rozhodnutia) neskúmala, ci by dalsie predmetné zmluvné povinnosti stanovil súkromný subjekt pôsobiaci v bezných podmienkach hospodárskej sútaze a nachádzajúci sa v situácii, ktorá je co najblizsia situácii estónskeho státu. V súlade s judikatúrou uvedenou v bode 62 vyssie bola vsak Komisia, ktorá znása dôkazné bremeno, povinná vykonat také preskúmanie, ako to bolo v podobných prípadoch, konkrétne vo veciach, v ktorých boli vydané rozsudky z 28. februára 2012, Land Burgenland/Komisia ([106]T-268/08 a T-281/08, [107]EU:T:2012:90), z 28. februára 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung/Komisia ([108]T-282/08, neuverejnený, [109]EU:T:2012:91, bod [110]126), a z 22. mája 2019, Real Madrid Club de Fútbol/Komisia ([111]T-791/16, [112]EU:T:2019:346), v ktorých Komisia skúmala, ci sa súkromný subjekt správal ako dotknutý clenský stát. 101 Vzhladom na to, ze správanie súkromného subjektu sa riadi vyhliadkami na ziskovost z dlhodobého hladiska (pozri v tomto zmysle rozsudky z 12. decembra 2000, Alitalia/Komisia,[113]T-296/97, [114]EU:T:2000:289, bod [115]84, a z 13. decembra 2018, Ryanair and Airport Marketing Services/Komisia,[116]T-165/16, [117]EU:T:2018:952, bod [118]249 a citovanú judikatúru) a ze z posudku spolocnosti Uus Maa vyplýva, ze v case uzavretia nájomnej zmluvy bola pôda obvykle poskytovaná bezodplatne, aby sa predislo tomu, ze nebude obrábaná (pozri bod 60 vyssie), a dalej, ze cielom nájomnej zmluvy bolo zachovat vyuzívanie pôdy v súlade s jej stanoveným úcelom a chránit jej úrodnost (pozri bod 94 vyssie), nie je vylúcené, ako tvrdí zalobkyna, ze by taký subjekt stanovil dalsie zmluvné povinnosti, aby nemusel sám vynalozit potrebné investície, akými sú investície do odvodnovacích systémov, údrzby pôdy a zlepsovania jej kvality, ktoré okrem iného umoznujú zvýsit hodnotu pozemku z dlhodobého hladiska. 102 Kedze Komisia neskúmala tieto skutocnosti a neporovnala ekonomickú opodstatnenost správania estónskeho státu so správaním súkromného subjektu za podobných okolností, nemohla sa v bodoch 147 a 165 napadnutého rozhodnutia odôvodnene domnievat, ze suma nájomného, ktorú treba zohladnit, sa má zvýsit len o polovicu investícií do odvodnovacích systémov a o dane zaplatené zalobkynou. 103 Vzhladom na vsetko, co bolo uvedené vyssie, treba konstatovat, ze Komisia pochybila, ked nezohladnila vsetky investície do odvodnovacích systémov ako neoddelitelnú súcast príjmov estónskeho státu z prenájmu. 104 Z toho vyplýva, ze pokial ide o relevantné obdobia, teda rok 2000, ked bola nájomná zmluva uzavretá a roky 2005, 2007 a 2009, v priebehu ktorých bola uvedená zmluva zmenená za úcelom zvýsenia nájomného (pozri bod 64 vyssie), Komisia bola povinná posúdit, ci tento príjem z prenájmu zodpovedal trhovej cene, najmä s ohladom na relevantné informácie vyplývajúce z posudku spolocnosti Uus Maa. 105 Analýza týkajúca sa zohladnenia dalsích povinností uvedených v nájomnej zmluve v rámci nájomného (body 141 az 147 napadnutého rozhodnutia), ako aj cast posúdenia týkajúceho sa vycíslenia výhody s ohladom na tieto povinnosti (body 161 az 164 napadnutého rozhodnutia) sú preto zalozené na zjavne nesprávnych posúdeniach a porusení povinnosti nálezitej starostlivosti zo strany Komisie. Závery 106 Je potrebné konstatovat, ze po prvé Komisia porusila svoju povinnost nálezitej starostlivosti a po druhé, ze preskúmanie súladu sumy samotného nájomného s trhovými podmienkami (body 132 az 140 napadnutého rozhodnutia), ako aj preskúmanie zohladnenia dalsích zmluvných povinností v rámci nájomného (body 141 az 147 napadnutého rozhodnutia) sú zalozené na zjavne nesprávnych posúdeniach, ktoré majú vplyv aj na posúdenie týkajúce sa vycíslenia výhody (body 154 az 165 napadnutého rozhodnutia). 107 Tretiemu a stvrtému formálne uvedenému zalobnému dôvodu treba preto vyhoviet a napadnuté rozhodnutie v celom rozsahu zrusit bez toho, aby bolo potrebné rozhodnút o ostatných zalobkynou formálne uvedených dôvodoch. O trovách 108 Podla clánku 134 ods. 1 rokovacieho poriadku úcastník konania, ktorý vo veci nemal úspech, je povinný nahradit trovy konania, ak to bolo v tomto zmysle navrhnuté. Kedze Komisia nemala vo veci úspech, je opodstatnené zaviazat ju na náhradu trov konania, vrátane trov konania o nariadení predbezného opatrenia, v súlade s návrhom zalobkyne. Z týchto dôvodov VSEOBECNÝ SÚD (tretia komora) rozhodol takto: 1. Rozhodnutie Komisie C(2020) 252 final z 24. januára 2020 o údajnej neoprávnenej pomoci SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) poskytnutej spolocnosti AS Tartu Agro sa zrusuje. 2. Európska komisia znása vlastné trovy konania a je povinná nahradit trovy konania, ktoré vznikli Tartu Agro, vrátane trov konania o nariadení predbezného opatrenia. De Baere Kreuschitz Kecsmár Rozsudok bol vyhlásený na verejnom pojednávaní v Luxemburgu 13. júla 2022. Podpisy Obsah Okolnosti predchádzajúce sporu O zalobkyni a o prenájme polnohospodárskej pôdy O správnom konaní vedenom Komisiou Návrhy úcastníkov konania Právny stav O súlade sumy nájomného s trhovou cenou O zohladnení dalsích zmluvných povinností Závery O trovách __________________________________________________________________ ( [119]*1 ) Jazyk konania: estóncina. References 1. file:///tmp/lynxXXXXqbfzOT/L84495-4805TMP.html#t-ECR_62020TJ0150_SK_01-E0001 2. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=OJ:C:2017:103:TOC 3. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A726&locale=sk 4. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A726 5. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A726&anchor=#point39 6. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A1996%3A285&locale=sk 7. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A1996%3A285 8. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A1996%3A285&anchor=#point59 9. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2010%3A268&locale=sk 10. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2010%3A268 11. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2010%3A268&anchor=#point57 12. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A90&locale=sk 13. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A90 14. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A90&anchor=#point47 15. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948&locale=sk 16. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948 17. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948&anchor=#point79 18. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&locale=sk 19. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698 20. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&anchor=#point57 21. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&locale=sk 22. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480 23. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&anchor=#point66 24. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012&locale=sk 25. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012 26. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012&anchor=#point100 27. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2017%3A194&locale=sk 28. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2017%3A194 29. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2017%3A194&anchor=#point18 30. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&locale=sk 31. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698 32. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&anchor=#point56 33. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&anchor=#point57 34. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&locale=sk 35. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480 36. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&anchor=#point64 37. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&anchor=#point65 38. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012&locale=sk 39. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012 40. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012&anchor=#point115 41. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&locale=sk 42. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698 43. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2007%3A698&anchor=#point58 44. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&locale=sk 45. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266 46. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&anchor=#point45 47. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778&locale=sk 48. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778 49. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778&anchor=#point39 50. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778&anchor=#point54 51. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778&locale=sk 52. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778 53. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778&anchor=#point35 54. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A778&anchor=#point54 55. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&locale=sk 56. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480 57. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2010%3A480&anchor=#point91 58. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2017%3A706&locale=sk 59. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2017%3A706 60. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2017%3A706&anchor=#point70 61. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&locale=sk 62. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238 63. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&anchor=#point41 64. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&anchor=#point42 65. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012&locale=sk 66. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012 67. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A1012&anchor=#point109 68. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&locale=sk 69. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266 70. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&anchor=#point53 71. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&locale=sk 72. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266 73. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&anchor=#point72 74. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948&locale=sk 75. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948 76. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948&anchor=#point91 77. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2016%3A152&locale=sk 78. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2016%3A152 79. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2016%3A152&anchor=#point164 80. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2016%3A152&anchor=#point179 81. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2021%3A169&locale=sk 82. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2021%3A169 83. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2021%3A169&anchor=#point62 84. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&locale=sk 85. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238 86. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&anchor=#point69 87. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&anchor=#point70 88. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&locale=sk 89. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266 90. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2004%3A266&anchor=#point53 91. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&locale=sk 92. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238 93. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A2020%3A238&anchor=#point67 94. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A1991%3A438&locale=sk 95. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A1991%3A438 96. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AC%3A1991%3A438&anchor=#point14 97. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2007%3A293&locale=sk 98. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2007%3A293 99. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2007%3A293&anchor=#point90 100. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2013%3A451&locale=sk 101. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2013%3A451 102. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2013%3A451&anchor=#point84 103. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948&locale=sk 104. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948 105. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2015%3A948&anchor=#point131 106. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A90&locale=sk 107. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A90 108. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A91&locale=sk 109. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A91 110. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2012%3A91&anchor=#point126 111. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2019%3A346&locale=sk 112. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2019%3A346 113. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2000%3A289&locale=sk 114. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2000%3A289 115. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2000%3A289&anchor=#point84 116. file:///../../legal-content/SK/AUTO/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2018%3A952&locale=sk 117. file:///../../legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2018%3A952 118. file:///../../legal-content/SK/TXT/HTML/?uri=ecli:ECLI%3AEU%3AT%3A2018%3A952&anchor=#point249 119. file:///tmp/lynxXXXXqbfzOT/L84495-4805TMP.html#c-ECR_62020TJ0150_SK_01-E0001